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关于公开征求《桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法(征求意见稿)》意见的公告
发布时间: 2014-05-28 11:12:11   作者:本站编辑   来源: 本站原创

 

为扩大立法的公众参与,提高立法质量,我办现向社会公众征求对《桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法(征求意见稿)》之意见。社会公众有对《办法(征求意见稿)》提出修改意见和建议的,请于201465日前通过以下方式将意见反馈至桂林市法制办公室规范性文件审查科:

1、邮寄至桂林市法制办公室规范性文件审查科(通讯地址:桂林市八桂路机关办公大院,邮政编码:541001);

2、电子邮箱:2848264@163.com

3、 电话:0773-2887760

社会公众提交意见请留下姓名和联系方式,以便进一步联系沟通。

 

 

桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法

(征求意见稿)

为深入贯彻落实《国土资源部关于桂林旅游产业用地改革试点总体方案的批复》(国土资函〔2013374号)中提出的“支持桂林按照相关政策,开展城镇低效用地再开发利用,拓展旅游产业用地空间”的要求,为确保我市低效用地再开发工作规范有序推进,实现严格保护耕地和节约集约用地的目标。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

          第一章  总体要求和基本原则

第一条  以科学发展观为指导,紧紧围绕桂林国际旅游胜地建设需要,切实转变发展观和用地观,着力盘活存量建设用地,进一步挖掘潜力,节约集约利用土地。在不减少土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田保护面积、不增加建设用地总规模和符合城市总体规划的前提下,积极稳妥推进低效用地再开发工作。

第二条  城镇低效用地再开发,按照“政府引导,市场运作; 明晰产权,保障权益;统筹规划,有序推进;节约集约,提高效率;尊重历史,客观公正”的原则进行。

第三条  本办法中城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地:

(一)因城市基础设施和公共利益需要或实施城乡规划要求,进行旧城镇改造的用地;

(二)根据城乡规划及桂林国际旅游胜地建设需要,需进行改造的旧村庄、城中村及其周边实施城市规划需纳入改造的用地;

(三)城区中布局分散、土地利用效率低下,且不符合城市总体规划要求或不符合环保要求的工业用地;

(四)按照产业布局调整,实行“退二进三”置换出的原工业用地;

(五)须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求需进行改造的集体旧物业用地;

(六)国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为符合桂林旅游城市要求的鼓励类产业的原厂房用地;

(七)其它经市人民政府认定属低效用地再开发规划改造范围的用地。

列入低效用地再开发规划改造项目的认定应同时符合以下条件:

(一)拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、低效用地再开发工作专项规划、城市总体规划和漓江风景名胜区总体规划要求;

(二)拟改造项目用地在土地登记或土地利用现状图(第二次土地调查)的卫星影像图(或航片、正射影像图)上显示为建设用地;

已纳入政府储备的土地不再列入低效用地再开发范围。

第二章  科学编制专项规划年度实施计划改造方案

第四条  根据低效用地再开发工作总体要求和原则,市国土资源局会同市规划局组织在完成低效用地用地的调查摸底基础上,将每宗低效用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注,并列表造册,建立数据库,编制《桂林市低效用地再开发工作专项规划(2014-2018年)》(下简称《专项规划》),经评审后报市人民政府颁布实施。

《专项规划》以优化城乡空间布局、合理调整土地用地结构、提升城乡环境、促进产业结构转型升级为目标,根据土地利用总体规划、城乡规划、漓江风景区名胜规划和我市产业发展规划要求,深入落实“疏解老城、建设新城,推进桂林国际旅游胜地建设”的发展战略,合理确定低效用地的改造规划范围、改造目标、改造方式。

第五条  需增补低效用地的,由城区政府组织材料转市国土资源局,经论证审议通过后,予以增补。

第六条 《专项规划》中确定的改造项目地处中心城区中心城市建设用地范围内的,必须按照市政府批复的控制性详细规划实施,项目地块所属区域尚未编制控制性详细规划的,必须由城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划

改造项目地处中心城区乡村建设用地范围内的,按照201371日起实施的《桂林市城区村民住房规划及宅基地审批管理暂行办法》的规定,由城区人民政府组织编制村庄规划,按程序报市人民政府批准后实施。

第七条  城区人民政府根据《专项规划》编制《低效用地再开发工作年度实施计划》(下简称《年度计划》),确定年度开发建设项目。《年度计划》报市国土资源局备案。

《年度计划》必须在每年元月份编制完成,按照先易后难的原则合理确定低效开发地块,确保当年建设开工。

第八条  项目建设业主根据《专项规划》和《年度计划》制定《低效用地再开发改造方案》(以下简称《改造方案》)。方案中必须确定改造目标、改造原则、改造方向、用地布局、规划条件、开发强度、开发流程。

《 改造方案》由市国土资源局组织发改、工信、财政、规划、住建、旅游、环保、水利、监察、检察等部门集体审议,审议通过后,由国土部门汇总各部门意见形成意见上报桂林市人民政府批复实施。

       第三章 多形式进行低效用地再开发

第九条  因城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的,由城区人民政府依法收回、收购土地使用权,纳入政府土地储备。

第十条  旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、城乡规划、漓江风景名胜区总体规划和《专项规划》的前提下,鼓励原土地使用权人自行进行改造。

第十一条  旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、城乡规划和《专项规划》的前提下,鼓励以以下方式进行改造:

(一)地块的原使用权人共同成立项目公司联合自行改造。     (二)由城区政府以公开方式引入开发者与原土地权利人协商签订土地转让合同,在落实相关补偿安置措施的前提下,自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后,申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造,改造的相关规定和办理程序与前项原土地使用权人自行改造一致。国土资源部门根据收购人的申请,将分散的土地归宗,为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的,应统一出让年限,涉及补交地价款的按本办法办理。

第十二条  土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造,农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的,经三分之二以上村民(代表)大会表决同意后向国土资源局申请,按程序上报市人民政府批准征收。

确定为农村集体经济组织使用的,在建新必须拆旧的前提下,交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。

第十三条  土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,除属于市、城区人民政府应当依法征收的外,可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施,并可参照旧城镇改造的相关政策办理。

第十四条  旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地,确能实现拆旧复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设用地增减挂钩试点,涉及新增建设用地和占用农用地(耕地)的,应向自治区国土厅申请安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和自治区的规定办理。

第十五条  农村集体建设用地建设涉及拆旧建新腾挪的,在建设用地面积不增加、农用地面积不减少的前提下,可通过土地置换方式调整地块。

基本农田不得置换。

第十六条  农村集体建设用地用于商品房开发的,必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金。

第十七条  原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的,在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会三分之二以上成员表决同意的前提下,办理征收手续。

第十八条  农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地或国有建设用地,其名下的集体建设用地或国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时,在村民(代表)大会表决同意的前提下,经城区人民政府批准后,可免公开交易。

第十九条  建设业主持《改造方案》批复文件办理项目备案、规划定点、环评等相关手续,并持相关批文到市国土局办理用地手续。

涉及的划拨土地使用权改变土地用途(包括改为经营性用途)以及延长土地使用年限的可采取协议出让方式出让,并按现行规定缴纳土地出让金。市政府同意改造人进行低效用地开发后,发改、国土、规划、建设、环保等部门分别办理相关手续。

第二十条  低效用地再开发工作涉及收回或者收购土地的,原则上应以货币补偿方式为主,确实需要以置换方式置换土地使用权的,由市国土资源局审核同意并报市人民政府批准后实施。

第二十一条  经批准自行改造的低效用地再开发项目,工程未竣工验收前不得转让(包括股东变更)。确实无法完成的,由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第四章 涉及各类历史用地手续、边角地夹心地插花地等问题的处理

第二十二条 没有合法用地手续且已使用的建设用地

(一)用地行为发生在19861231日之前,依照原国家土地管理局1995311日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权,经城区人民政府公告无异议后,征求规划部门意见,在符合城市相关规划的前提下,到当地国土资源管理分局直接办理建设用地土地登记手续。

(二)用地行为发生在198711日至19981231日之间,用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷,迄今被征地农民无不同意见的,依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状由城区人民政府完善征收手续。

(三)用地行为发生在199911日至20091231日之间,按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状城区人民政府完善征收手续,凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下,无需听证、办理社保审核和安排留用地。

201011日之后发生的违法用地不适用本办法完善用地手续。完善低效用地再开发工作中涉及的各类历史用地手续工作应当在2018年底前完成。

第二十三条  低效用地再开发工作中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地,根据城乡规划及《专项规划》要求可一并纳入低效用地再开发范围。

 第五章关于低效用地再开发工作涉及土地置换问题的处理

第二十四条 允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。允许集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换,土地置换手续由市国土资源局办理。

相互置换土地要面积一致,同时具备土地权属证明或土地使用权证。由置换双方土地权利人共同向市国土资源局提出申请,由市国土资源局办理土地置换手续。涉及跨县的土地置换,由市国土资源局办理土地置换手续。

第六章 土地出让金优惠和财政扶持政策

第二十五条  农村集体使用的集体建设用地或预留的国有建设用地,在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下,农村集体可按城市规划用途自行开发使用,且可以采用划拨方式供地。

集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的,只要土地使用者与土地所有者一致,也享受本条规定的优惠政策。

第二十六条  农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的,转移部分应按规定办理土地出让手续,缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后,根据《财政部、国土资源部、中国人民银行关于<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综〔200668号)规定,土地出让收入在扣除成本和按国家政策规定计提的农业土地开发资金、廉租住房保障资金、土地收益金、农田水利建设资金和教育基金(下简称“五金”)等资金后的净收益,经政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,专项用于包括保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等。

第二十七条  市、城区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的,土地出让收入净收益部分,经本级政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,用于农村基础设施项目建设。

第二十八条  鼓励、支持企业搬迁,搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地出让收入,在扣除成本和按国家政策规定计提“五金”后的净收益,经政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,用于“退二进三”搬迁企业职工安置。

第二十九条  对低效用地再开发工作涉及的城市(城镇)公共基础设施建设,可以通过地方政府性基金预算安排,用于涉及城市(城镇)的公共基础设施项目建设。

第三十条  鼓励利用社会资金开展低效用地再开发工作,政府组织实施的低效用地再开发项目,在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作,拆迁等合理费用可以作为收储成本从出让收入中支付;也可在确定开发建设的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。

第三十一条  工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地出让金。

第三十二条  属政府产权的公共建筑面积,不收取土地出让金。

第三十三条  在符合城乡规划和低效用地再开发工作专项规划前提下,经市人民政府批准,企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业,不视为改变土地用途。

第三十四条  本办法经市人民政府批准之日起实施,各县人民政府可参照执行。

 

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